2022年9月，山东房地产市场整体延续了平稳调整态势，在政策优化和市场供需博弈中，成交量价呈现区域性分化。本报告基于克而瑞数据，对济南、青岛、烟台、潍坊、临沂、济宁、淄博、泰安、德州等9个主要城市的住宅市场进行月度分析。
一、市场总体概况
9月，山东9城商品住宅新增供应面积环比下降12%，同比减少18%。成交方面，总成交面积环比微增3%，但同比下降15%。价格整体保持稳定，均价为每平方米9,850元，环比持平，同比微涨2%。市场去化周期略有延长，平均去化周期为14个月，部分城市库存压力仍存。
二、分城市表现
- 济南：作为省会城市，9月成交量环比增长8%，主要受益于改善型项目集中入市。均价为每平方米12,500元，环比上涨1%。政策层面，限购微调对市场信心有所提振。
- 青岛：成交面积环比下降5%，均价每平方米11,200元，与上月持平。市场以刚需为主，但外围区域去化缓慢。
- 烟台：供应量减少导致成交环比下降7%，均价为每平方米8,900元。政策优化如公积金支持对本地需求略有刺激。
- 潍坊：成交量环比增长10%，均价每平方米7,500元，性价比优势吸引部分投资需求。
- 临沂：市场平稳，成交环比微增2%，均价每平方米8,200元。去化周期缩短至12个月，显示需求韧性。
- 济宁：成交环比下降3%，均价每平方米7,800元。库存压力较大，去化周期达16个月。
- 淄博：成交量环比增长5%，均价每平方米9,100元。产业支撑带动局部市场活跃。
- 泰安：成交环比持平，均价每平方米8,500元。旅游地产项目表现稳健。
- 德州：市场低迷，成交环比下降10%，均价每平方米6,800元。需关注政策后续效果。
三、政策与趋势分析
9月，山东多地出台政策微调，包括降低首付比例、优化公积金使用等，旨在稳定市场预期。市场将延续分化格局：核心城市如济南、青岛有望在政策支持下缓慢回暖；而三四线城市仍需时间去库存。建议房企聚焦产品力提升和现金流管理，以应对市场不确定性。
2022年9月，山东房地产市场整体以稳为主，但城市间差异明显。政策优化和需求释放将是四季度关键变量，克而瑞将持续跟踪市场动态。
